임대차 3법 내용 전월세 신고제 상한제 소급적용

임대차 3법이 연일 뉴스에 나왔었는데 어떻게 보고 계시나요? 임대차 3법은 18대국회에서 부터 발의와 폐기가 반복되다 21대 국회에서 통과되었는데요. 임대인인가 임차인인가에 따라 관점이 다를 수 있는데요. 

 

 

​오늘은 임대차 3법에 대해 핵심을 정리해보려고 해요.

 

먼저 이번 어 국회를 통과한 임대차 3법의 배경을 간단하게 살펴보면요. ​임대차 기간이 1989년 이전에는 통상 1년이었다가 1년마다 이사하는 건 주거가 불안정하다고 해서 2년으로 연장하는 법(주택임대차보호법)이 마련되었죠.  

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 1. 계약갱신청구권

국회를 통과한 임대차보호법의 핵심은 3가지인데요. 하나는 [계약갱신청구권]이죠. 이전엔 2년이 지나면 집주인이 집을 비우라면 비워야 했는데요. 이젠 한 번 더 연장해서 2년은 더 그 집에 살 수 있는 임대인의 권리를 만들어 준거죠.

2년 + 2년 총 4년간,임차할 수 있는 권리 

 

일단 세입자는 애들 학교 문제도 있고 이사할 때마다 드는 이사비, 중개료. 또 집 구하러 다니는 시간 등에서 유리한 법이 만들어진 거라고 할 수 있어요. 4년간은 한 집에서 거주할 수 있게 법적으로 보장된 것이니까요. 

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2. 전월세 상한제

두 번째 핵심은 [전월세 상한제]인데요. 임대인이 세를 한 번에 많이 올리면 또 다른 문제가 되니까 그걸 제한하는 건데요. 월세 든 전세든 5% 이내로 올릴 수 있게한 것이죠. 꼭 5%를 올리라는 것이 아니라 상한을 5%로 두고 관리한다는 거예요.

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거기에 더해 이 법을 소급 적용하기로 했는데요. 새로 계약하는 경우 외에도 현재 계약기간 중에도 적용을 해서 임대료 폭등을 막는다는 거죠. 그래서 현재 세입자가 2년연장을 요구하면  5% 이내의 전세금 상한제의 규정이 적용이 되는거죠. 

  
5% 이내에서 올릴 수 있다

 

 

특히 서울 경기지역에 살면서 집을 구해본 분들은 더 절실하게 경험했을 텐데요.  2년마다 전세금을 많이 올라서 연장 못하고 비슷한 전세금으로 구할 수 있는 집을 찾아 점점 수도권 중심에서 벗어날 수밖에 없었던 게 현실이었죠.

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이법의 소급 적용은 어느 정도의 혼란이 있어요. 계약 연장을 하면서 10%를 올려서 계약을 이미 했는데 소급 적용이 되면 5%를 넘는 금액을 돌려받아야 하는가와 같은 거죠. 

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※ 5% 임대료 인상률 계산 : 정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈에서  보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다."

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3. 전월세 신고제 

임대차 3법 중 세 번째 법안은 [전월세 신고제]인데요. 계약 후 30일 안에 지자체에 계약 내용 신고를 의무화하는 법안이죠. 전월세도 이젠 지자체에 신고해야할 의무가 생긴건데요. 세원의 투명한 관리와 관련이 있죠. (2021년 6월 1일부터 시행예정)

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■  관련된 논란들

임대차 3법에 대해 찬반 논란이 많은 데요. 이 법의 성격이 임차인들을 보호한다는 큰 전제가 있어요. 그래서 반대편 입장에 있는 임대인들은 권리침해 요소가 있어서 반발도 충분히 이해될 수 있죠. 
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내 집을 내가 원하는 조건으로 그에 적합한 사람을 골라서 임대하겠다는 데 그걸 법으로 규제하는 것이 말이 되냐는 건데요. 실제로 임대차 3법의 소금 적용으로 임대인들의 입장에서는 현실적으로 손해를 감수해야 하는 경우도 있어요. 

내 집을 내 맘대로 임대 못해?

2년 전에 계약할 때 이러저러한 이유로 싸게 임대를 주고 이번에 제대로 올려서 다른데 와 비슷하게 받으려고 했는데 2년 전에 낮게 임대한 전세금을 기준으로 5% 이내로 재 연장을 해줘야 하는 경우도 있어요.

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그 입장은 설득력이 있지만 개인의 권리보다 전체 사회의 공익적 관점에서 수용할 수밖에 없다고 하는 것이 정부의 입장인 거죠. 때문에 임대인들은 자신들의 권리를 가능한 유지하기 위해 여러 가지로 방안을 생각하고 정책 입안자들에게 압력을 행사하려고 하겠죠.
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세입자에게는 ? 

세입자에게 유리하게 보이는 임대차3법도 유용성, 실용성에 대한 논란이 있는 걸 보는데요. 그중에 하나는 전세는 없어지고 전부 반전세 혹은 월세가 될 것이기 때문에 이 법이 실질적으로 임차인들에게 도움이 되지 않는다는 논리이죠.

그 중에 하나의 주장은 이법이 시행되고 4년이 차면 모든 전세는 없어진다는 거죠. 포인트는 앞으로 2년은 어쩔 수 없이 연장을 해줘도 2년 뒤에는 모두 월세로 전환할 거라는 건데요. 

 

전문가들마다 의견이 분분하네요. 하지만 분명한 건 국내의  전세의 5~60%는 100% 자기 자금으로 집을 산 것이 아니라 전세금 + 자기자금의 구조이죠. 집값의 상승을 기대하고 투자한 개념이라서 월세로 전환하려고 전세금을 돌려줄 여력이 있는냐는 거죠.

 

 

그러려면 그 돈을 은행에서든 어디서든 차입을 해서 메꿔야 가능한데 그 이자를 감당하면서 월세를 주는 것이 현실적으로 가능하겠냐는 거죠. 물론 조건이 닿는 사람들은 월세 또는 반전세로 돌리기도 하겠지만 전부 그렇게 될 건 아니라는 거예요.
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또 한 가지는 전세금이 2년 뒤에는 크게 오르게 될 것이라는 건데요. 오른다는 쪽은 과거 1년에서 2년으로 임대차 기간 연장이 있을 때 집주인들이 한 번에 20% 이상을 올린 걸 예로 드는데요. 새로운 세입자에게 확 올려서 임대할 것이라는 거죠.

4년 뒤엔 전세금이 폭등한다?

그렇지 않다고 주장하는 전문가들은 그때와는 여건이 다르다는 건데요. 89년 당시에는 금리가 높아서 보통 10% 이상이던 때라서 임대료도 거기에 기준해서 올랐던 거고 지금은 금리가 2~3% 대라서 다르다는 거죠.

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모두 가정하여 펴는 논리라서 어느 것이 맞는다고 단정할 수는 없겠죠. 현재 전세 매물이 부족하고 가격이 상승하는 등 부작용이 보이기는 하는데요. 그러나 이런저런 논란이나 부작용들을 감안하더라도 세입자에게 임대차 3법이 악법이라는 말은 설득력이 적네요. 

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Q&A

Q1. 전세를 살고 있는데 집주인이 반전세나 월세로 바꾸거나 집을 비워달라면?

세입자가 수용하지 않으면 집주인이 맘대로 할 수 없어요. 혹 세입자가 수용한 경우에도 임대료는 5% 이내로 올려야 하고요. 그리고 계약 만료일 1달 전에 계약 갱신을 통보한 경우에는 법이 바뀌었다고 집을 비우라고 할 수 없죠. 

​ 단, 법 시행일(7월 31일) 이전에 집주인에게 계약만료 1개월 전 갱신 통보를 하지 않아서 집주인이 새로운 세입자와 계약을 했다면 이 법의 시행과 관계없이 집을 비워줘야 하죠. ( 바뀐 법에서는 계약만료 2개월 전에 통보하도록 되어 있음. 12월 10일부터 적용) 

 

​ Q2. 이미 여러 차례 연장해 전세로 살고있는 사람도 이 권리를 행사할 수 있나?

계약갱신청구권은 법 시행 이전부터 전·월세를 살고 있는 세입자에게도 소급 적용되므로 가능해요. 이전에 몇 번 계약을 갱신했는지와 상관없이 법 규정에 따라 계약갱신청구권을 한 차례 사용할 수 있어요.

​Q3. 기존 계약이 2달 후면 끝나는데 이미 집주인이 '재계약을 하지 않겠다'고 했을 때도 연장가능?

세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 계약을 연장을 집주인에게 통보하면 되기 때문에 법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있어요. 집주인은 재계약 거절 내용증명을 보냈어도 효력이 없어요.
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Q4. 전세 계약 만료를 앞두고  전세금 10% 인상에 합의했으면 이 합의는 무효가 되나?

임대인은 불리하지만  그 약속은 새 법에 따라 무효가 되는데요. 세입자가 요구하면 2년 연장을 해줘야 하고, 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있어요.
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Q5.  집주인이 세입자에게 계약 연장을 하지 않아도 되는 조건은?

집주인이나 집주인의 직계 가족(증조부, 조부모, 부모, 배우자, 형제자매, 자녀, 손자녀, 증손 자녀)가 들어와서 살려고 할 때는 연장을 해주지 않아도 되죠. 대신 최소 2년간 살아야 하고요. 그렇지 않으면 이전 세입자에게 손해배상 청구를 받을 수 있어요.

​ Q6. 4년 후에도 5%만 올릴 수 있나?

그렇진 않아요. 4년이 지난 후에는 그동안 살던 세입자도 새로운 세입자와 같아지기 때문이죠. 새로운 세입자에게는 5%의 적용 규정이 적용되지 않기 때문인데요. 그때의 시세가 어떤지가 중요하죠.

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임대차 3법이 통과되면서 입장차에 따라서 소급반대. 찬성 등 여러가지 논란이 있죠. 집값의 안정과 서민들의 주거안정이 제대로 실현되기를 기대합니다. 휴일 즐겁게 보내세요~